【問題1】

清算土地增值稅時可以扣除的稅費是否包括以下內容：增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、企業所得稅？

【答案】

《國家(jia)稅務(wu)總(zong)局(ju)關于營改增(zeng)(zeng)(zeng)后(hou)土(tu)地增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅若干征(zheng)管規定(ding)的(de)(de)公告》 （國家(jia)稅務(wu)總(zong)局(ju)公告2016年第70號(hao)）第三條第（一）項(xiang)規定(ding)，營改增(zeng)(zeng)(zeng)后(hou)，計算土(tu)地增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)額的(de)(de)扣除項(xiang)目中“與轉讓房地產有關的(de)(de)稅金”不包括(kuo)增(zeng)(zeng)(zeng)值(zhi)稅。

《中華人民共和國(guo)土地(di)增值(zhi)稅(shui)暫行條(tiao)例實施細則》（財法字[1995]6號）第(di)七條(tiao)規定，條(tiao)例第(di)六(liu)條(tiao)所列的(de)計(ji)算(suan)增值(zhi)額的(de)扣(kou)除項目，具體為：（五）與(yu)轉讓(rang)(rang)(rang)房地(di)產有(you)關的(de)稅(shui)金，是指在轉讓(rang)(rang)(rang)房地(di)產時繳納的(de)營業稅(shui)、城市(shi)維護建(jian)設稅(shui)、印花(hua)稅(shui)。因轉讓(rang)(rang)(rang)房地(di)產交納的(de)教育費附(fu)加，也可視同(tong)稅(shui)金予(yu)以扣(kou)除。

根據上述法(fa)規規定，清算(suan)土地(di)增值稅(shui)時可以扣除的稅(shui)費包括(kuo)：城建(jian)稅(shui)、教(jiao)育費附(fu)加、地(di)方(fang)教(jiao)育附(fu)加，但是(shi)不包括(kuo)增值稅(shui)、企業所得稅(shui)。

【問題2】

房地產企業在清算土地增值稅時，銷售費用、管理費用及財務費用怎么扣除扣除的標準是多少？有具體的文件嗎？

【答案】

《中華人民(min)共和(he)國(guo)土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅暫行條例(li)實施(shi)細則》（財(cai)法字[1995]6號(hao)）第(di)七條規定，條例(li)第(di)六條所列的(de)計算增(zeng)值(zhi)額(e)的(de)扣(kou)除(chu)項(xiang)目(mu)，具(ju)體為：（三）開發(fa)(fa)土(tu)地(di)和(he)新建房及配套設(she)施(shi)的(de)費(fei)(fei)用（以下簡稱房地(di)產開發(fa)(fa)費(fei)(fei)用），是(shi)指與房地(di)產開發(fa)(fa)項(xiang)目(mu)有關的(de)銷售費(fei)(fei)用、管理費(fei)(fei)用、財(cai)務(wu)費(fei)(fei)用。

財(cai)務(wu)費用(yong)中(zhong)的(de)(de)利息支(zhi)出，凡能夠按轉讓房(fang)(fang)地(di)產項目計算(suan)分(fen)攤并(bing)提供(gong)金融機構(gou)證(zheng)明的(de)(de)，允許據實扣除，但最高不能超過(guo)按商業(ye)銀(yin)行同(tong)類同(tong)期貸款利率計算(suan)的(de)(de)金額。其他房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)費用(yong)，按本條（一）取得土地(di)使用(yong)權(quan)所支(zhi)付的(de)(de)金額、（二(er)）開發(fa)土地(di)和新建房(fang)(fang)及配套設施(shi)的(de)(de)成本項規定計算(suan)的(de)(de)金額之和的(de)(de)百(bai)分(fen)之五以內計算(suan)扣除。

凡不(bu)能按轉讓(rang)房(fang)地產(chan)項目(mu)計(ji)算分(fen)攤(tan)利息支出或不(bu)能提供金(jin)(jin)融機構證明的(de)(de)，房(fang)地產(chan)開(kai)發費用按本條（一）取得土地使用權所支付(fu)的(de)(de)金(jin)(jin)額、（二）開(kai)發土地和(he)(he)新建房(fang)及(ji)配套設施的(de)(de)成本項規定計(ji)算的(de)(de)金(jin)(jin)額之(zhi)和(he)(he)的(de)(de)百分(fen)之(zhi)十以內(nei)計(ji)算扣(kou)除。

根據(ju)上述規(gui)定(ding)(ding)，財(cai)(cai)務費(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)中的(de)(de)(de)(de)利息(xi)支出，凡能(neng)夠按(an)轉(zhuan)讓(rang)房地(di)產(chan)項目計(ji)(ji)(ji)算分攤(tan)并提(ti)供(gong)金(jin)融機(ji)構(gou)證明(ming)的(de)(de)(de)(de)，允(yun)許(xu)據(ju)實扣(kou)除，但(dan)最高不(bu)能(neng)超過按(an)商業銀行同類(lei)同期貸款利率計(ji)(ji)(ji)算的(de)(de)(de)(de)金(jin)額。其他(ta)銷售(shou)(shou)費(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)、管理(li)費(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)及(ji)財(cai)(cai)務費(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)，按(an)取(qu)得土(tu)地(di)使用(yong)(yong)(yong)(yong)權所(suo)支付的(de)(de)(de)(de)金(jin)額、開發(fa)土(tu)地(di)和新建(jian)(jian)房及(ji)配(pei)套設(she)施的(de)(de)(de)(de)成本項規(gui)定(ding)(ding)計(ji)(ji)(ji)算的(de)(de)(de)(de)金(jin)額之和的(de)(de)(de)(de)百分之五以內計(ji)(ji)(ji)算扣(kou)除；凡不(bu)能(neng)按(an)轉(zhuan)讓(rang)房地(di)產(chan)項目計(ji)(ji)(ji)算分攤(tan)利息(xi)支出或不(bu)能(neng)提(ti)供(gong)金(jin)融機(ji)構(gou)證明(ming)的(de)(de)(de)(de)，銷售(shou)(shou)費(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)、管理(li)費(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)、財(cai)(cai)務費(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)按(an)取(qu)得土(tu)地(di)使用(yong)(yong)(yong)(yong)權所(suo)支付的(de)(de)(de)(de)金(jin)額、開發(fa)土(tu)地(di)和新建(jian)(jian)房及(ji)配(pei)套設(she)施的(de)(de)(de)(de)成本項規(gui)定(ding)(ding)計(ji)(ji)(ji)算的(de)(de)(de)(de)金(jin)額之和的(de)(de)(de)(de)百分之十以內計(ji)(ji)(ji)算扣(kou)除。

【問題3】

取得的建筑服務增值稅發票備注欄中沒有建筑服務發生地和項目名稱，土地增值稅清算時可以扣除嗎？

【答案】

《國家稅務(wu)總(zong)(zong)局關于(yu)營(ying)改增(zeng)(zeng)后土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅若干征(zheng)(zheng)(zheng)管規(gui)(gui)定(ding)的公告》（國家稅務(wu)總(zong)(zong)局公告2016年(nian)第70號）第五(wu)條規(gui)(gui)定(ding)，營(ying)改增(zeng)(zeng)后，土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅納稅人接受建(jian)筑安(an)裝服務(wu)取(qu)得的增(zeng)(zeng)值稅發(fa)票，應按照《國家稅務(wu)總(zong)(zong)局關于(yu)全面推開營(ying)業稅改征(zheng)(zheng)(zheng)增(zeng)(zeng)值稅試點(dian)有關稅收征(zheng)(zheng)(zheng)收管理(li)事項的公告》（國家稅務(wu)總(zong)(zong)局公告2016年(nian)第23號）規(gui)(gui)定(ding)，在發(fa)票的備注(zhu)欄(lan)注(zhu)明建(jian)筑服務(wu)發(fa)生地(di)縣(xian)（市、區）名(ming)稱及(ji)項目名(ming)稱，否則(ze)不(bu)得計入土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值稅扣除項目金額(e)。

根據上述規定，取(qu)得(de)的建筑服務增(zeng)值稅發票備注欄中沒有建筑服務發生地(di)和(he)項目(mu)名稱，土地(di)增(zeng)值稅清(qing)算時不可以扣除。

| 作者：正保會計網校答疑專家組