房(fang)產稅(shui)(shui)(shui)和(he)城(cheng)鎮(zhen)土(tu)地使(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)是(shi)企業經營(ying)與個人持有不動產時需依法履行(xing)的(de)納稅(shui)(shui)(shui)義務(wu)，直接關(guan)系到納稅(shui)(shui)(shui)人的(de)經濟成(cheng)本(ben)與合規權益。然而，在實(shi)際申(shen)報過(guo)程中，不少(shao)納稅(shui)(shui)(shui)人因對政(zheng)策理解不透徹(che)，陷入了各(ge)種(zhong)誤(wu)區(qu)。為有效規避風(feng)險，幫助納稅(shui)(shui)(shui)人準確申(shen)報，本(ben)文將對房(fang)產稅(shui)(shui)(shui)和(he)城(cheng)鎮(zhen)土(tu)地使(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)的(de)常見申(shen)報誤(wu)區(qu)逐一解析。

誤區一：未取得房產證的房產不用繳納房產稅

很多(duo)納(na)稅(shui)人(ren)認為(wei)，只有取(qu)得(de)房(fang)產證的房(fang)產才需要(yao)繳納(na)房(fang)產稅(shui)，這種認知是錯誤的。

根(gen)據《中華人(ren)民共(gong)和國房(fang)產(chan)稅(shui)暫行(xing)條(tiao)例(li)》（國發〔1986〕90 號）第二(er)條(tiao)規(gui)定：“房(fang)產(chan)稅(shui)由產(chan)權所(suo)有人(ren)繳(jiao)納。產(chan)權屬于全(quan)民所(suo)有的(de)，由經營管(guan)理的(de)單位繳(jiao)納。產(chan)權出典(dian)(dian)的(de)，由承(cheng)典(dian)(dian)人(ren)繳(jiao)納。產(chan)權所(suo)有人(ren)、承(cheng)典(dian)(dian)人(ren)不(bu)在(zai)房(fang)產(chan)所(suo)在(zai)地的(de)，或者(zhe)產(chan)權未確定及租典(dian)(dian)糾(jiu)紛未解決的(de)，由房(fang)產(chan)代管(guan)人(ren)或者(zhe)使用人(ren)繳(jiao)納。”

這(zhe)意味著，無(wu)論是否(fou)取(qu)得房產(chan)(chan)證，只(zhi)要(yao)房產(chan)(chan)的(de)產(chan)(chan)權歸屬明確或存(cun)在實際使(shi)用人(ren)，就需(xu)要(yao)依(yi)法繳納房產(chan)(chan)稅(shui)。

誤區二：房產稅只針對地上建筑，地下室、地下停車場不用繳納房產稅

部分納稅(shui)人覺得地下室(shi)、地下停車場等地下建筑(zhu)不屬于房產(chan)稅(shui)的征收范圍，這種(zhong)想(xiang)法是(shi)不正確的。

依(yi)據《財政部 國家稅務(wu)總(zong)局關(guan)于(yu)具(ju)備(bei)房(fang)(fang)屋功能(neng)的(de)(de)地(di)(di)(di)下(xia)建(jian)(jian)筑(zhu)征(zheng)收房(fang)(fang)產(chan)稅的(de)(de)通知》（財稅〔2005〕181 號）規(gui)定，凡在房(fang)(fang)產(chan)稅征(zheng)收范圍內的(de)(de)具(ju)備(bei)房(fang)(fang)屋功能(neng)的(de)(de)地(di)(di)(di)下(xia)建(jian)(jian)筑(zhu)，包括與地(di)(di)(di)上房(fang)(fang)屋相連的(de)(de)地(di)(di)(di)下(xia)建(jian)(jian)筑(zhu)以及完全建(jian)(jian)在地(di)(di)(di)面以下(xia)的(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)、地(di)(di)(di)下(xia)人防設施等(deng)，均應當依(yi)照有關(guan)規(gui)定征(zheng)收房(fang)(fang)產(chan)稅。

這里的(de)具(ju)備房屋功(gong)能的(de)地(di)下(xia)建筑(zhu)是指(zhi)有(you)屋面(mian)和(he)維護結構，能夠遮風避(bi)雨，可供人們在其中生產(chan)、經營、工作、學(xue)習、娛樂(le)、居住(zhu)或儲(chu)藏物資的(de)場(chang)所。因此(ci)，地(di)下(xia)室、地(di)下(xia)停(ting)車場(chang)只要具(ju)備上述功(gong)能，就(jiu)需(xu)要繳納房產(chan)稅(shui)。

誤區三：自建或委托施工企業建設的房屋只要不投入使用，就無需繳納房產稅

一(yi)(yi)些(xie)納稅(shui)人認為，自(zi)建或委托施工企業建設的房(fang)屋，只要(yao)不(bu)投(tou)入使(shi)用，就可以不(bu)繳納房(fang)產稅(shui)，這(zhe)是一(yi)(yi)種誤解。

根據《財政部 稅(shui)務(wu)總局關于房產稅(shui)若干具(ju)體問題的解(jie)釋和暫行規定(ding)》（〔1986〕財稅(shui)地(di)字第 8 號）規定(ding)，納稅(shui)人自建的房屋，自建成之(zhi)次(ci)月起(qi)征收(shou)房產稅(shui)；納稅(shui)人委托(tuo)施工企(qi)業建設的房屋，從辦理驗(yan)收(shou)手續之(zhi)次(ci)月起(qi)征收(shou)房產稅(shui)。

同時(shi)，納稅人在辦理驗收(shou)手(shou)續前已使用或(huo)出(chu)租、出(chu)借的(de)(de)新建房(fang)屋(wu)，應按規定征收(shou)房(fang)產(chan)稅。也就是(shi)說，房(fang)屋(wu)是(shi)否投入使用并不(bu)是(shi)判(pan)斷是(shi)否繳納房(fang)產(chan)稅的(de)(de)唯一(yi)標準，而是(shi)要根據房(fang)屋(wu)的(de)(de)建成(cheng)時(shi)間(jian)或(huo)驗收(shou)時(shi)間(jian)來(lai)確定納稅義務的(de)(de)發生時(shi)間(jian)。

誤區四：免稅單位的所有房產都不用繳納房產稅

不少人認為免稅(shui)單位的(de)所有房產(chan)都可以享受房產(chan)稅(shui)免稅(shui)政策(ce)，這種觀點是片面的(de)。

根據(ju)《中(zhong)華人民(min)共和國(guo)房產(chan)稅暫行條例》（國(guo)發〔1986〕90 號）第五(wu)條規定，下(xia)列(lie)房產(chan)免納房產(chan)稅：

國家機關、人(ren)民團體(ti)、軍隊自(zi)用的房產；

由國家財政部門撥(bo)付事業經費的(de)單位自用的(de)房產；

宗教寺廟、公園(yuan)、名勝古跡自用(yong)的(de)房產；

個人所有非營業用的房產；

經財(cai)政部批準免稅的其他房產。

此外，根(gen)據《財政(zheng)部 稅務總(zong)局關于房產(chan)稅若(ruo)干具體問題的(de)(de)解(jie)釋和暫行規定》（〔1986〕財稅地字第 8 號）規定，關于免(mian)稅單位自用(yong)房產(chan)的(de)(de)解(jie)釋如(ru)下：

國家機關、人(ren)民(min)團體(ti)、軍隊自(zi)用(yong)的房產，是指這些單位本身的辦公用(yong)房和公務用(yong)房；

事業(ye)單位(wei)自用的房產，是指這些單位(wei)本身(shen)的業(ye)務用房；

宗教(jiao)寺廟(miao)自用(yong)的(de)房(fang)產，是(shi)指舉行宗教(jiao)儀式(shi)等的(de)房(fang)屋和宗教(jiao)人員使用(yong)的(de)生活(huo)用(yong)房(fang)屋；

公園、名勝古跡自用的房產，是指供公共(gong)參(can)觀(guan)游(you)覽的房屋及其管理單位(wei)的辦公用房屋。

需(xu)要注意的(de)是(shi)，上述免稅單位出租的(de)房產以及(ji)非本身業務用(yong)(yong)的(de)生產、營業用(yong)(yong)房產不屬于免稅范圍，應征收房產稅。

誤區一：無償使用免稅單位土地不需要繳納城鎮土地使用稅

有些納(na)稅(shui)(shui)人認為，無償(chang)使(shi)用(yong)免稅(shui)(shui)單位的土(tu)地不需要(yao)繳納(na)城鎮土(tu)地使(shi)用(yong)稅(shui)(shui)，這種(zhong)想法(fa)是(shi)錯(cuo)誤的。

根據(ju)《國家稅(shui)務局關(guan)于(yu)印發〈關(guan)于(yu)土(tu)(tu)地使用(yong)(yong)稅(shui)若干具體問題(ti)的(de)補充(chong)規定〉的(de)通知》（國稅(shui)地字(zi)〔1989〕140 號(hao)）規定，關(guan)于(yu)對(dui)免(mian)(mian)(mian)稅(shui)單(dan)(dan)位(wei)(wei)與納稅(shui)單(dan)(dan)位(wei)(wei)之間無償使用(yong)(yong)的(de)土(tu)(tu)地應否征(zheng)稅(shui)問題(ti)：對(dui)免(mian)(mian)(mian)稅(shui)單(dan)(dan)位(wei)(wei)無償使用(yong)(yong)納稅(shui)單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)土(tu)(tu)地（如公安(an)、海關(guan)等(deng)單(dan)(dan)位(wei)(wei)使用(yong)(yong)鐵路、民航(hang)等(deng)單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)土(tu)(tu)地），免(mian)(mian)(mian)征(zheng)土(tu)(tu)地使用(yong)(yong)稅(shui)；對(dui)納稅(shui)單(dan)(dan)位(wei)(wei)無償使用(yong)(yong)免(mian)(mian)(mian)稅(shui)單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)土(tu)(tu)地，納稅(shui)單(dan)(dan)位(wei)(wei)應照(zhao)章繳納土(tu)(tu)地使用(yong)(yong)稅(shui)。

也就是說，納(na)(na)稅單位無償使用免(mian)稅單位的(de)土地，需要(yao)依法繳納(na)(na)城鎮土地使用稅。

誤區二：免稅單位對外出租的土地也可以享受城鎮土地使用稅免稅政策

部(bu)分(fen)納稅人(ren)認為，免(mian)稅單位對外(wai)出租的土地(di)也能享(xiang)受城鎮土地(di)使用(yong)稅免(mian)稅政策，這是不正確的。

根據《國家稅(shui)務(wu)局關(guan)于(yu)印發〈關(guan)于(yu)土(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)(yong)稅(shui)若干具體問題的(de)解(jie)(jie)釋和暫行規(gui)定〉的(de)通知(zhi)》（國稅(shui)地(di)(di)(di)字〔1988〕15 號）規(gui)定，關(guan)于(yu)免稅(shui)單位自(zi)用(yong)(yong)土(tu)地(di)(di)(di)的(de)解(jie)(jie)釋如(ru)下：

國(guo)家機(ji)關、人民(min)團體、軍隊(dui)自用的土地，是指這(zhe)些單位本身的辦公用地和公務用地；

事業單(dan)位自用的土地(di)，是(shi)指這些單(dan)位本身的業務用地(di)；

宗教(jiao)(jiao)寺廟(miao)(miao)自用的土地，是指舉行宗教(jiao)(jiao)儀式等(deng)的用地和(he)寺廟(miao)(miao)內的宗教(jiao)(jiao)人員生活(huo)用地；

公園、名勝古跡自(zi)用(yong)的土地(di)，是指供公共參觀(guan)游覽的用(yong)地(di)及其管(guan)理單位的辦公用(yong)地(di)。

以(yi)上(shang)單位的生產、營業用地和其他用地，不屬于(yu)免(mian)稅(shui)范圍(wei)，應(ying)按規定繳納土(tu)地使(shi)用稅(shui)。因(yin)此，免(mian)稅(shui)單位對外出租的土(tu)地，不屬于(yu)自用土(tu)地，不能享受免(mian)稅(shui)政策(ce)，應(ying)繳納城鎮土(tu)地使(shi)用稅(shui)。

誤區三：企業廠區內的綠化用地不需要繳納城鎮土地使用稅

一些納稅人認為企(qi)業廠區內的綠化用(yong)地不需(xu)要(yao)繳納城鎮(zhen)土地使用(yong)稅，這(zhe)種認知是(shi)錯誤的。

根據《國家稅務局(ju)關于(yu)印發〈關于(yu)土(tu)地(di)(di)使用(yong)稅若干具體問(wen)題(ti)的(de)(de)補(bu)充規定(ding)〉的(de)(de)通知》（國稅地(di)(di)字〔1989〕140 號）規定(ding)，關于(yu)對企業(ye)(ye)的(de)(de)綠(lv)化用(yong)地(di)(di)可(ke)否免征(zheng)土(tu)地(di)(di)使用(yong)稅問(wen)題(ti)：對企業(ye)(ye)廠區(qu)（包括(kuo)生(sheng)產、辦(ban)公及生(sheng)活(huo)區(qu)）以內的(de)(de)綠(lv)化用(yong)地(di)(di)，應(ying)照章征(zheng)收(shou)土(tu)地(di)(di)使用(yong)稅；廠區(qu)以外的(de)(de)公共(gong)綠(lv)化用(yong)地(di)(di)和(he)向(xiang)社會開放的(de)(de)公園用(yong)地(di)(di)，暫免征(zheng)收(shou)土(tu)地(di)(di)使用(yong)稅。

因(yin)此(ci)，企(qi)業廠區(qu)內的(de)(de)綠化用地需要繳納(na)城鎮土地使用稅，而廠區(qu)外(wai)的(de)(de)公共綠化用地和向社會開放(fang)的(de)(de)公園(yuan)用地則暫免征收。

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